Dachverpachtung Mieterstrom 2026: Pachteinnahmen, Fördersätze und EEG-Reform 2027

Warum Eigentümer 2026 noch schnell zuschlagen sollten: Die Kombination aus Dachverpachtung und Mieterstrom ist derzeit eine der lukrativsten Arten, ungenutzte Dachflächen gewinnbringend zu nutzen. Egal ob Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder landwirtschaftliche Scheune – wer seine Dachfläche an einen erfahrenen PV-Investor verpachtet und gleichzeitig den erzeugten Solarstrom direkt an Mieter oder Gewerbetreibende verkauft, sichert sich langfristige Pachteinnahmen plus staatliche Förderung. Doch die Zeichen stehen auf Reform: Mit der geplanten EEG-Novelle 2027 will die Bundesregierung die feste Einspeisevergütung für neue Photovoltaik-Anlagen bis 25 Kilowatt Peak künftig abschaffen. Deshalb ist das Jahr 2026 für viele Dacheigentümer ein entscheidendes Fenster, um noch die aktuellen Fördersätze und den Mieterstromzuschlag abzusichern. Aktuelle Details zu Fördersätzen und Reformplänen finden sich bei der Bundesnetzagentur und beim ADAC.

Dachverpachtung und Mieterstrom: Wie das Geschäftsmodell funktioniert

Bei einer Dachverpachtung für Photovoltaik bleibt der Eigentümer Besitzer seines Daches, überlässt die Nutzung aber einem Investor gegen regelmäßige Pachtzahlungen. Der Investor plant, finanziert, baut und betreibt die Solaranlage – in der Regel über 20 bis 25 Jahre. Der Dacheigentümer hat keine Investitionskosten, entgeht technischen Risiken und erhält dennoch eine langfristige Einkommensquelle. Vergleiche und Preisbeispiele für 2026 bietet das Fachportal Dachverpachten.net.

Vier typische Vergütungsmodelle bei der Dachpacht

Nach dem Vergleichsportal Dachverpachten.net gibt es 2026 vier strukturelle Vergütungsmodelle: die jährliche Pacht, die Einmalzahlung, Mischmodelle und die kostenlose Dachsanierung. Die Höhe bemisst sich nicht pro Quadratmeter, sondern vor allem nach der installierten Leistung in Kilowatt Peak (kWp), der Region, dem Dachzustand, der Statik und der Netzanschlusssituation. Dabei gilt: Eine Einmalzahlung liegt typischerweise etwa 15- bis 18-mal so hoch wie die jährliche Pacht, abgezinst auf den Zeitwert des Geldes.

Mieterstrom macht Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser attraktiv

Mieterstrom bedeutet, dass die auf dem eigenen Dach erzeugte Sonnenenergie nicht ins öffentliche Netz eingespeist, sondern direkt im Gebäude an Mieter oder gewerbliche Nutzer verkauft wird. Seit dem Solarpaket I ist der Mieterstromzuschlag seit dem 16. Mai 2024 erstmals auch für Nichtwohngebäude möglich, also für Gewerbeimmobilien und Nebenanlagen wie Garagen. Rechtsgrundlage ist § 21 Absatz 3 EEG 2023 in Verbindung mit § 48a EEG. Damit eröffnet sich für klassische Gewerbeimmobilien ein zusätzlicher Ertragskanal, der Dachverpachtungen besonders interessant macht.

EEG-Fördersätze 2026: Was Dacheigentümer aktuell erhalten

Die Höhe der staatlichen Vergütung richtet sich nach der Leistung der Anlage, dem Inbetriebnahmedatum und der Einspeiseart. Laut ADAC gelten für Anlagen, die zwischen dem 1. Februar 2026 und dem 31. Juli 2026 ans Netz gehen, folgende Sätze: Bei Teileinspeisung bis 10 kWp erhalten Betreiber 7,78 Cent pro Kilowattstunde; bei Volleinspeisung liegen die Sätze sogar bei 12,34 Cent pro Kilowattstunde. Diese Vergütung gilt 20 Jahre lang ab dem Jahr der Inbetriebnahme und wird vom Bundesnetzamt als staatlich garantierte Förderung festgelegt.

Marktprämie und Direktvermarktung für größere Dachanlagen

Für Solaranlagen über 100 Kilowatt bis 1.000 Kilowatt gibt es keine klassische Einspeisevergütung mehr, sondern die sogenannte Marktprämie im Rahmen der Direktvermarktung. Die Bundesnetzagentur veröffentlicht hierfür halbjährlich sogenannte anzulegende Werte, die als Berechnungsgrundlage der Vergütung dienen. Für Anlagen ab 25 Kilowatt ist in dem geleakten EEG-Reformentwurf zudem die Pflicht zur Direktvermarktung vorgesehen – ein wichtiger Punkt für Gewerbedächer mit mehreren Hundert Kilowatt Peak, wie pv magazine berichtet.

Der Mieterstromzuschlag als zusätzliche Säule

Der Mieterstromzuschlag ist eine zusätzliche Vergütung, die über den Erlösen aus dem Stromverkauf oder der Einspeisevergütung hinausgeht. Laut Lumitra beträgt er für Inbetriebnahmen zwischen dem 1. August 2026 und dem 31. Januar 2027 2,51 Cent pro Kilowattstunde für Anlagen bis 10 kWp, 2,33 Cent pro Kilowattstunde bis 40 kWp und 1,57 Cent pro Kilowattstunde bis 1.000 kWp. Auch dieser Zuschlag wird für 20 Jahre garantiert und vom Netzbetreiber monatlich ausgezahlt. Voraussetzung ist unter anderem eine Registrierung im Marktstammdatenregister und ein gültiger Mieterstromvertrag, erläutert Lumitra.

EEG-Reform 2027: Das ändert sich für neue Dachanlagen

Das Bundeskabinett hat am 29. Juli 2026 die EEG-Novelle 2027 beschlossen. Kern der Reform ist der geplante Ausstieg aus der festen Einspeisevergütung für neue kleine Photovoltaik-Anlagen. Wie das Bundeswirtschaftsministerium mitteilt, endet die Einspeisevergütung künftig für Wind-, PV- und Biogasanlagen. Für private Haushalte bedeutet das konkret: Solarstrom soll entweder selbst verbraucht oder über Direktvermarktung am Markt verkauft werden. Dacheigentümer, die bislang auf die sichere 20-Jahres-Vergütung setzten, müssen ihre Strategie neu überdenken. Die Bundesregierung stellt die Novelle in ihrer Pressemitteilung vom 29. Juli 2026 dar, während das Handelsblatt die umstrittene Branchenkritik widerspiegelt.

Warum der Inbetriebnahmezeitpunkt entscheidend ist

Entscheidend für den Anspruch auf die aktuellen Fördersätze ist nicht der Tag der Vertragsunterschrift, sondern der Tag der Inbetriebnahme. Anlagen, die noch im Jahr 2026 ans Netz gehen, behalten die heutigen Bedingungen über die volle Laufzeit. Wer also 2026 eine Dachfläche vermietet und die Anlage noch in diesem Jahr in Betrieb nimmt, sichert sich die Einspeisevergütung oder den Mieterstromzuschlag für die nächsten zwei Jahrzehnte. Alle Projekte, die erst ab 2027 neu ans Netz gehen, fallen unter die geplanten neuen Regeln.

Was die Reform für Mieterstrom-Modelle bedeutet

Für Mieterstrom-Projekte ist die Reform zweischneidig. Zwar könnte die klassische Einspeisevergütung entfallen, doch der Direktverkauf von Solarstrom an Mieter und Gewerbetreibende bleibt weiterhin attraktiv – vor allem, wenn der Mieterstromzuschlag noch greift. Außerdem setzt das Netzanschlusspaket, das das Kabinett gleichzeitig beschlossen hat, neue Standards für die Planbarkeit und den Netzanschlusspunkt. Die Branche warnt jedoch, dass die Reform den Ausbau der Erneuerbaren Energien bremsen könnte, wenn die Übergangsfristen zu kurz ausfallen.

Überblick: Förderwerte für Dachanlagen und Mieterstrom im Vergleich

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Fördersätze für Dach-Solaranlagen und den Mieterstromzuschlag in Deutschland für die Periode Februar bis Juli 2026 zusammen. Die Werte verdeutlichen, warum gerade jetzt die Kombination aus Dachverpachtung und Mieterstrom wirtschaftlich besonders interessant ist.

Welche Dächer eignen sich besonders für eine Vermietung?

Nicht jedes Dach ist für eine Photovoltaik-Anlage gleichermaßen geeignet. Nach Angaben von Dachverpachten.net spielen sechs Faktoren eine Rolle: die nutzbare Dachfläche, die Ausrichtung und Neigung, der konstruktive Zustand, die Statik, die Netzanschlusssituation und die regionale Sonneneinstrahlung. Besonders gefragt sind große, unbeschattete Bestandsdächer mit Premium-Kombinationen aus guter Lage, stabiler Bausubstanz und vorhandenem Netzanschluss.

Gewerbe und Landwirtschaft profitieren besonders

Gewerbeimmobilien wie Hallen, Produktionsstätten oder Logistikzentren bieten oft mehrere tausend Quadratmeter nutzbare Dachfläche. Auch landwirtschaftliche Gebäude wie Stallungen, Scheunen oder Getreidespeicher sind aufgrund ihrer großen und meist unverbauten Dächer für Investoren interessant. Die kostenlose Dachsanierung durch den Investor kann zusätzlich die Substanz der Immobilie aufwerten.

WEG-Dachverpachtung: Mehrheiten und rechtliche Fallstricke

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist eine Dachverpachtung an einen PV-Investor seit der WEG-Reform 2020 deutlich einfacher umsetzbar. Grundsätzlich genügt eine einfache Stimmenmehrheit nach § 20 Absatz 1 WEG. Soll die WEG als Gemeinschaft Eigentümerin der Pachteinnahmen sein, empfiehlt sich eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Experten raten zudem, die Gewerbesteuerfalle im Blick zu behalten: Wenn die Verpachtung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird, kann dies zu unerwünschten steuerlichen Folgen führen.

So wählen Dacheigentümer den richtigen Pächter

Die Wahl des richtigen Partners ist mindestens so wichtig wie die technischen und finanziellen Konditionen. Seriöse Anbieter zeichnen sich durch transparente Vertragsentwürfe, klare Pachtmodelle, eine nachvollziehbare Inbetriebnahmeplanung und einen umfassenden Versicherungsschutz aus. Besonders wichtig ist die vertragliche Regelung von Themen wie Dachsanierung, Wartung, Rückbau nach Vertragsende und Haftung bei Schäden.

Vertragslaufzeit, Indexierung und Kündigungsrechte

Typische Pachtverträge laufen 20 bis 25 Jahre. Viele Verträge enthalten eine Indexierung der Pachtzahlungen an die Inflation, um den realen Wert der Einnahmen zu sichern. Dacheigentümer sollten außerdem prüfen, ob das Vertragsmodell eine jährliche Pacht oder eine höhere Einmalzahlung vorsieht und welche steuerlichen Folgen jeweils entstehen. Eine frühzeitige Kündigung ist in der Regel nicht möglich, da der Investor die Anlage erst über die Laufzeit amortisieren muss.

Mieterstrom-Vertrag: Abrechnung und Voraussetzungen

Für den Mieterstromzuschlag müssen Betreiber einige Voraussetzungen erfüllen: Die Anlage muss im Marktstammdatenregister eingetragen sein, zwischen den Parteien muss ein gültiger Mieterstromvertrag bestehen, und die gelieferte Strommenge muss ordnungsgemäß abgerechnet werden. Zudem werden spezielle Messkonzepte mit Erzeugungszählern und Unterzählern benötigt. Wer hier eine klare technische und vertragliche Struktur wählt, vermeidet Probleme bei der Auszahlung des Zuschlags.

Fazit: Dachverpachtung mit Mieterstrom 2026 noch attraktiv – aber Zeitfenster schließt sich

Die Kombination aus Dachverpachtung und Mieterstrom bleibt 2026 eine attraktive Möglichkeit, ungenutzte Dachflächen in stabile Einnahmen zu verwandeln. Die aktuellen EEG-Fördersätze und der Mieterstromzuschlag bieten für die nächsten 20 Jahre Planungssicherheit – vorausgesetzt, die Anlage noch 2026 in Betrieb genommen wird. Mit der geplanten EEG-Novelle 2027 verschiebt sich das Fundament: Die feste Einspeisevergütung soll für neue Anlagen bis 25 kWp entfallen. Dacheigentümer, die noch zögern, sollten deshalb schnell handeln, um die bestehenden Fördersätze und Zuschüsse abzusichern. Eine fundierte Beratung und ein solider Pachtvertrag sind dabei der Schlüssel zu langfristigem Erfolg.